L’art. 934 del codice civile prescrive che “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.”.
Questa regola chiaramente sorge a tutela del diritto di proprietà previsto dall’art. 832 c.c. che deve essere “pieno ed esclusivo”.
Le eccezioni richiamate all’art. 934 c.c. fanno, però, riferimento a casi particolari, qui di seguito elencati, nei quali la norma generale è sottoposta a restrizioni e decadenze di grande importanza:
· Art. 935 c.c. “Opere fatte dal proprietario del suolo con materiali altrui”;
· Art. 936 c.c. “Opere fatte da un terzo con materiali propri”;
· Art. 937 c.c. “Opere fatte da un terzo con materiali altrui”;
· Art. 938 c.c. “Occupazione di porzione di fondo attiguo”.
Soffermandoci esclusivamente sull’ultimo caso, l’art. 938 c.c. stabilisce che “Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l’autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni”.
A tal proposito si è espressa recentemente la Corte Suprema di Cassazione (Cass. Civ. Sez. II Ord. N. 6876 del 14/03/2025) specificando che, nel caso in cui un soggetto privato perpetri, ai danni di un confinante, l’occupazione del suolo, si realizzerebbe un illecito istantaneo ad effetti permanenti.
Per questa tale ragione, la prescrizione dei conseguenti diritti a contenuto patrimoniale, previsti dall’art. 938 c.c. ed aventi natura indennitaria e funzione riequilibratrice, soggiace all’ordinario termine decennale che inizia a decorrere dal momento in cui l’occupazione è stata perpetrata in modo definitivo e, cioè, dalla data in cui è stato ultimato l’edificio che insiste parzialmente sul suolo altrui.
Avv. Gian Piero Bottalico